Qu’est-ce que l’évaluation immobilière
L’expertise en valeurs, sous un vocable très simple, revêt un nombre assez important de valeurs possibles. La plupart n’ont que peu d’intérêt dans la majorité des cas ; toutefois, certaines sont attendues spécifiquement dans certains rapports. C’est pourquoi, lors de chaque mission, il nous est impératif de connaître l’utilité finale du rapport qui sera établi par nos soins. Cette évaluation vous fera connaître la valeur de votre bien à un moment donné et pour une durée de validité de l’ordre de 6 mois.
Importance de l’évaluation
En tant que professionnel, l’expert est tenu d’être impartial, garantissant ainsi que l’évaluation est juste et basée sur des faits, sans influence extérieure.
Qu’il s’agisse de vendre, d’acheter, voire de conserver son patrimoine, la recherche de la valeur vénale d’un bien est généralement la base de toute demande.
Plus spécifiquement, nous pouvons, en fonction de la demande, rechercher la valeur locative, la valeur de reconstruction, la valeur « terrain nu », la valeur en vente publique volontaire, la valeur en vente forcée, la valeur après travaux.
A toutes ces valeurs peuvent encore venir s’ajouter des valeurs qui ne sont utilisées qu’en cas d’expropriation telles, la valeur de convenance et d’affection, la valeur d’avenir, mais encore le calcul de l’indemnité pour la dépréciation de la partie restante, des indemnités de remploi, des intérêts d’attente, des indemnités mobilières, des intérêts judiciaires, des frais de défenses, des troubles d’activité professionnelle ou commerciale (ce calcul sera alors laissé à l’expert-comptable du client).
En fonction de vos besoins spécifiques, nous adapterons donc le nombre de valeur dont vous avez besoin, ainsi que le contenu du rapport. Dans le cadre d’une valeur de mise en vente volontaire d’un bien, le contenu de ce rapport peut se limiter à un très court descriptif du bien ainsi qu’à la détermination de la valeur vénale de ce dernier. S’il s’agit de réaliser un audit d’un bien dont vous souhaitez faire l’acquisition, avec une recherche de la situation de droit de ce dernier, de son état sanitaire, de l’existence de pollution, et d’estimer les coûts de remise en état, il est clair que les recherches et le rapport qui s’en suivra sera bien plus dense (de 50 à plus de 100 pages pour une habitation unifamiliale).
De façon plus simple, nous proposons de façon régulière plusieurs types de rapports :
- Le rapport d’expertise simplifié : établi sous forme d’une lettre, utilisé régulièrement dans le cadre de la mise en vente d’un bien et tendant simplement à rechercher sa valeur vénale.
- Le rapport d’expertise détaillé : pour les situations de sortie d’indivision, ou encore les expertises fournies au Juge pour les biens sous administration.
- Le rapport d’expertise bancaire : dévolu spécifiquement aux institutions bancaires, il est généralement basé sur leur propre cahier des charges.
- Le rapport d’expertise préalable : dans le cadre d’une succession, il vous est possible de définir, en accord avec l’administration fiscale, la valeur d’un bien de manière irrévocable de façon à fixer les droits. Cette solution peut être avantageuse en cas de patrimoine important, car elle ne laissera pas la possibilité au fisc de revoir sa taxation en cas de sous-évaluation du bien, et encore moins de percevoir d’amende sur la plus-value réalisée.
- L’audit immobilier : ce type d’expertise est exceptionnelle et se fait à la carte, car il peut induire de très gros frais, allant de la simple recherche de documents légaux, tels la matrice cadastrale du bien, le permis d’urbanisme, la situation de droit, à des recherches plus invasives en matière, par exemple, de pollution du sol ou d’amiante dans la construction.
Méthodes d’évaluation
Les méthodes d’évaluation régulièrement retenues sont la méthode par comparaison, la méthode par la capitalisation des revenus et la méthode par le cout de reconstruction.
Facteurs influençant la valeur
Nombreux sont les critères d’appréciation d’un bien et c’est là un des avantages de l’expert immobilier qu’est de se détacher de la valeur du cœur. Objectivement, nous tenons compte de l’emplacement, la superficie, l’état général, les aménagements et les tendances du marché local, l’environnement, la forme et la pente du terrain, l’âge, les travaux à envisager, la performance énergétique, les servitudes,… Rares sont les biens qui sont totalement identiques et la comparaison doit toujours se faire en observant l’ensemble des caractéristiques d’un bien pour le mettre en balance de façon rationnelle avec un autre.
Vous avez besoin d’une expertise, n’hésitez pas à consulter notre convention type ou contactez-nous pour une remise de prix en fonction de vos besoins et attentes.
Rôle d’un expert en évaluation
Pourquoi faire appel à un expert en évaluation immobilière ?
- Expertise technique : Les experts possèdent des connaissances spécialisées et des outils d’évaluation que le grand public ne maîtrise pas nécessairement.
- Précision : Leur formation leur permet d’évaluer les biens de manière précise, ce qui est crucial pour éviter des pertes financières.
- Gain de temps : Une évaluation professionnelle peut être réalisée plus rapidement et efficacement que par un non-spécialiste.
- Confiance : Les acheteurs, vendeurs et institutions financières ont souvent plus confiance dans une évaluation réalisée par un expert certifié, ce qui facilite les transactions.
En somme, recourir à un expert en évaluation immobilière permet d’assurer une transaction juste et éclairée, tout en minimisant les risques.